집주인의 원상복구 요구를 어디까지 거절할 수 있나요? 임차인의 대응 범위

이 글이 적용되는 경우

• 퇴거 후 임대인이 입주 전 하자·노후화·통상 손모까지 임차인에게 청구하는 경우
• 임대인이 실제 손해보다 큰 전면교체비 또는 신품 가격을 보증금에서 공제하려는 경우
• 임차인이 인정할 복구항목과 자료를 요구하거나 거절할 항목을 나눠 회신하려는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 임차인의 고의·과실 훼손이 명확하고 복구 범위·금액에 다툼이 없는 경우
• 임대차보증금과 무관한 공사대금 또는 매매 하자 분쟁
• 형사상 재물손괴 여부나 보험금 지급이 주된 쟁점인 사건

1. 먼저 요구서를 항목별로 쪼갭니다

‘원상복구비 500만 원’이라는 총액만 받아들이거나 거절하지 말고, 벽지·바닥·문·설비·청소·폐기물처럼 항목을 나눕니다. 각 항목마다 입주 당시 상태, 현재 상태, 손상 원인, 필요한 공사, 견적과 사용연수를 확인합니다.

임대인에게 퇴거 사진, 견적서, 수리 범위, 계약상 근거를 요청하고 임차인도 입주·거주·퇴거 사진과 수리 통지 내역을 제시합니다.

공식 근거: R1 R2 R6

2. 입주 전 하자와 임대인의 수선영역은 거절 근거가 됩니다

민법 제623조에 따라 임대인은 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담합니다. 입주 전부터 있던 균열·노후 설비, 건물 구조나 배관 문제처럼 임차인의 행위와 무관한 하자를 임차인 훼손으로 돌릴 수는 없습니다.

다만 하자를 발견하고도 알리지 않아 손해가 커졌다면 임차인의 통지·관리 책임이 쟁점이 될 수 있습니다. 언제 발견했고 언제 통지했는지, 임대인이 어떤 조치를 했는지 자료를 남깁니다.

공식 근거: R3 R7

3. 통상의 손모는 ‘자연스러운 낡음’인지 구체적으로 설명합니다

서울중앙지방법원 판결은 통상적인 사용으로 생긴 상태 악화나 가치 감소는 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 설명했습니다. 단순 변색, 보행에 따른 마모, 설비의 자연 수명 저하는 임차인의 비정상 사용과 구분됩니다.

그러나 담배 그을음, 제거하기 어려운 심한 오염, 반려동물의 깊은 긁힘, 반복된 누수 방치처럼 통상 범위를 넘는 손상은 임차인 책임이 될 수 있습니다. 사진 한 장보다 사용기간·원인·정도·수리가능성을 함께 제시합니다.

공식 근거: R1 R2

4. 승인공사와 원상회복 약정은 별도로 읽습니다

임대인이 공사를 승인했다는 사실만으로 종료 시 철거의무가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 승인 당시 ‘퇴거 때 원상복구’, ‘현 상태로 인수’, ‘비용청구 없음’ 중 무엇을 합의했는지 확인합니다.

통상의 손모까지 임차인이 부담한다는 특약은 대상과 범위가 구체적인지, 임차인이 그 취지를 알고 합의했는지가 문제 됩니다. 모호한 한 줄 특약과 구체적 도면·항목을 붙인 특약은 증명력이 다릅니다.

공식 근거: R2

5. 과도한 신품교체와 전면공사비는 손해 범위를 다툽니다

일부 흠집 때문에 전체 설비를 최고급 신품으로 바꾸는 비용, 이미 수명이 상당히 지난 물건의 신품 가격 전액, 실제로 필요하지 않은 공사는 그대로 인정할 필요가 없습니다. 수리가 가능한지, 부분교체가 가능한지, 감가를 반영했는지 묻습니다.

대법원은 논 토지 임대차 사건에서 수리·원상복구비가 목적물의 교환가치 감소분을 현저히 넘고 특별한 사정이 없다면 손해액을 그 가치 감소 범위로 제한할 수 있다고 판시했습니다. 이는 건물 내부 설비마다 일률적인 감가율이나 공제 상한을 정한 판결은 아닙니다. 임차인은 대안 견적, 제품 설치연도, 수선 가능성으로 청구 금액을 다툴 수 있습니다.

공식 근거: R4

6. 전부 거절 대신 ‘인정·보류·거절’ 답변표를 보냅니다

자신이 만든 명백한 훼손은 인정하고 수리 방법을 협의합니다. 증거가 부족한 항목은 자료 제출 전까지 보류하고, 통상의 손모·기존 하자·과도한 견적은 이유를 적어 거절합니다.

보증금 공제가 예정돼 있다면 공제에 동의하지 않는 금액을 명시하고 잔액 반환기한을 요구합니다. 합의가 안 되면 임대차분쟁조정 또는 보증금반환·손해배상 소송에서 항목별로 판단받습니다.

공식 근거: R5

처리순서

1. 01

   1. 요구 세분화

   총액을 시설별·손상별 항목으로 나눕니다.

2. 02

   2. 전후 사진 대조

   입주 전·거주 중·퇴거일 상태를 비교합니다.

3. 03

   3. 원인·특약 확인

   통상의 손모, 기존 하자, 임차인 훼손과 승인조건을 분류합니다.

4. 04

   4. 금액 검증

   부분수리, 감가, 대안 견적을 확인합니다.

5. 05

   5. 서면 답변

   인정·보류·거절 항목과 이유를 표로 보냅니다.

6. 06

   6. 조정·소송

   공제 다툼이 남으면 조정 또는 보증금반환청구로 해결합니다.

원상회복 요구에 대한 임차인 답변 분류

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준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문