세입자가 집주인에게 돌려달라고 할 수 있는 돈은 무엇인가요? 필요비·유익비·부속물 비용

이 글이 적용되는 경우

• 임차인이 누수·배관·안전설비 등 목적물 보존을 위한 비용을 지출한 경우
• 임차인이 개량공사를 했고 임대차 종료 때 객관적 가치 증가가 남아 있는지 검토하는 경우
• 임대인의 동의를 얻어 부착한 물건의 매수청구 또는 임차권등기 비용·보증금 반환을 함께 검토하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 임차인의 취향에 따른 일반 인테리어비를 별도 약정 없이 전액 돌려받으려는 경우
• 상가 권리금 회수기회 보호만이 주된 쟁점인 사건
• 임차인의 귀책으로 발생한 수선비나 이미 유효하게 포기한 비용청구만 문제 되는 경우

1. 필요비는 건물을 보존하고 사용 가능한 상태로 지키는 비용입니다

민법 제623조는 임대인에게 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 두고, 제626조 제1항은 임차인이 임차물 보존에 관한 필요비를 지출하면 상환을 청구할 수 있도록 합니다. 긴급 누수수리, 안전을 위한 필수 보수처럼 목적물 보존과 직접 연결된 비용이 문제 됩니다.

대법원은 임대인이 필요비를 상환하지 않으면 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 금액 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 판시했습니다. 그러나 비용의 필요성, 실제 지출, 임대인에게 알릴 수 있었는지, 임차인 책임으로 생긴 고장인지부터 확인해야 합니다.

공식 근거: R1 R2 R10

2. 유익비는 종료 때 남아 있는 객관적 가치 증가가 핵심입니다

유익비는 임차인의 취향이나 영업 편의가 아니라 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 든 비용입니다. 민법 제626조 제2항은 임대차 종료 때 가치 증가가 현존하는 경우에 한해 지출액이나 증가액의 상환을 규정합니다.

대법원은 카페 영업을 위한 내부시설공사가 건물의 객관적 가치를 높였다고 볼 수 없으면 유익비가 아니라고 보았습니다. 고급 인테리어를 했다는 사실보다 다른 통상 이용자에게도 가치가 남는지, 종료 시 얼마의 증가가 남았는지가 중요합니다.

공식 근거: R1 R3

3. 부속물매수청구는 ‘임차인 소유·동의·객관적 편익’을 봅니다

민법 제646조는 건물 임차인이 사용의 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면 종료 시 매수를 청구할 수 있도록 합니다. 임대인에게서 매수한 부속물도 대상이 될 수 있습니다.

대법원은 건물의 구성부분이 아니고 임차인 소유이며 건물 사용에 객관적 편익을 주는 물건이어야 한다고 봅니다. 특정 업종만을 위한 설비, 건물과 일체가 된 증축부분, 이미 임대인 소유로 귀속된 물건은 제외될 수 있습니다. 민법 제652조상 임차인에게 불리한 배제 약정의 효력도 별도로 검토합니다.

공식 근거: R4 R5 R11

4. 보증금·임차권등기비용·손해배상은 별도 청구입니다

임대차 종료와 목적물 반환이 준비되면 미공제 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 보증금 반환의무와 목적물 인도의무는 동시이행관계가 문제 되므로, 열쇠 반환과 인도 의사를 명확히 알리고 이행제공 자료를 남겨야 지연손해금 다툼을 줄일 수 있습니다.

주택과 상가 모두 임대차 종료 뒤 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청하고 등기하는 데 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 규정을 두고 있습니다. 주택의 허위 실거주 갱신거절 손해, 상가 권리금 회수 방해 손해는 각각 특별법상 요건을 충족해야 하는 별도 손해배상입니다.

공식 근거: R6 R7 R8 R13 R14

5. 이사비·중개보수·권리금·인테리어비는 자동 청구가 아닙니다

임차인이 자발적으로 선택한 이사비, 새 집의 중개보수, 특정 영업을 위한 인테리어비, 전 임차인에게 준 권리금은 그 지출 사실만으로 임대인이 돌려줘야 하는 돈이 되지 않습니다.

다만 임대인의 채무불이행이나 위법한 갱신거절·권리금 방해로 인한 손해, 명시적 비용부담 합의가 있다면 별도 근거로 청구할 수 있습니다. 비용 이름보다 임대인의 의무 위반, 인과관계, 예견가능성, 실제 손해를 입증해야 합니다.

공식 근거: R3 R8 R13

6. 청구 시기와 6개월 규정을 놓치지 않습니다

필요비는 지출 뒤 청구하고, 유익비와 부속물매수는 원칙적으로 임대차 종료 시점의 요건을 봅니다. 민법 제617조와 제654조에 따라 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용·수익으로 인한 손해배상청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구에는 목적물 반환 뒤 6개월의 기간 규정이 임대차에 준용됩니다. 이 기간을 주택의 허위 실거주 갱신거절이나 상가 권리금 방해 등 별도 특별법상 손해배상청구에 일률적으로 적용해서는 안 됩니다.

공사 전후 사진, 견적·계약서, 세금계산서·이체내역, 임대인의 수선요청 수령과 동의, 종료 당시 감정 또는 견적을 준비합니다. 여러 권리가 겹치면 같은 금액을 중복 청구하지 않도록 항목별 법적 근거를 하나씩 붙입니다.

공식 근거: R9 R12

처리순서

1. 01

   1. 지출 목적 분류

   보존, 가치 증가, 부속물, 보증금 보호, 손해배상으로 나눕니다.

2. 02

   2. 동의·특약 확인

   공사 승인과 비용포기·원상회복 문구를 확인합니다.

3. 03

   3. 증빙 확보

   전후 사진, 계약서, 세금계산서, 이체내역을 모읍니다.

4. 04

   4. 청구시기 결정

   필요비는 지출 후, 유익비·부속물은 종료 요건을 확인합니다.

5. 05

   5. 항목별 통지

   금액·근거·지급기한을 구분한 정산표를 보냅니다.

6. 06

   6. 조정·소송

   합의가 안 되면 기간 내 조정 또는 비용상환·보증금·손해배상청구를 검토합니다.

임차인이 청구할 수 있는 돈의 구분

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준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문