공사가 늦었다는 이유만으로 완성된 공사의 잔금을 언제나 전액 보류할 수 있는 것은 아닙니다. 먼저 완성·인도와 계약상 지급조건을 확인하고, 지연으로 인한 손해배상채권 또는 약정 지체상금채권이 실제로 성립하는지 따로 살펴야 합니다. 그다음 계약의 공제 약정이나 상계 요건에 따라 정산할 수 있는 범위를 판단합니다.
이 안내가 적용되는 경우
- 공사가 완공·인도됐지만 발주자가 지연을 이유로 잔금을 지급하지 않는 경우
- 약정 지체상금 또는 지연손해배상액을 잔금에서 공제할 수 있는지 다투는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 공사가 중단되어 완성 부분의 기성고와 선급금을 정산하는 경우
- 하자보수비 공제만 문제인 경우
- 목적물의 완성·인도 자체나 계약의 해제 여부가 다투어지는 경우
검수·준공서류 등 계약상 조건의 충족 여부와 이미 지급한 금액을 확인합니다.
완공일 변경 합의, 실제 인도일, 지체상금 조항과 계산 근거를 따로 확인합니다.
공제 약정과 상계 요건·의사표시를 구별해 잔액을 산정합니다.
이 도해는 판단 순서를 설명하기 위한 것입니다. 실제 공사대금이나 지체상금 액수·공제 가능액을 확정한 자료가 아닙니다.
먼저 잔금 지급시기가 도래했는지 봅니다
민법 제665조 제1항은 완성된 목적물의 인도와 동시에 보수를 지급하는 것을 원칙으로 정합니다. 계약에서 검수·준공서류·인도에 별도 조건을 두었다면 그 조건과 충족 여부도 확인해야 합니다. 공사가 지연됐다는 사실만으로 이미 완성·인도된 공사의 잔금 지급시기가 무한히 미뤄진다고 단정하지 마세요.
지연손해 채권의 성립과 금액을 따로 계산합니다
약속한 완공일과 연장 합의, 발주자의 변경지시나 공사방해, 실제 완성·인도일을 날짜순으로 대조하세요. 손해배상액 예정이나 지체상금 약정이 있으면 계약 문구와 산식을 확인합니다. 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있으므로 계산표의 금액을 곧바로 확정채권으로 표시해서는 안 됩니다. 약정이 없다면 지연에 따른 채무불이행·손해 발생 등 청구 근거와 입증을 별도로 살펴야 합니다.
잔금 전액 보류와 일부 정산을 구별합니다
잔금채권과 지연손해 반대채권의 성립·금액·변제기를 각각 정리하고, 계약에서 공제를 정한 방식과 민법상 상계를 구별하세요. 상계는 서로 같은 종류의 채권이 대립하고 양쪽 채무의 이행기가 도래하는 등 요건을 살펴야 하며, 상계 의사표시도 문제됩니다. 지체상금이 잔금보다 적거나 성립·금액에 다툼이 있으면 전액 보류의 근거가 약해질 수 있습니다. 다툼이 있다는 이유만으로 자동 공제된다고 단정하지 말고 정산표와 통지 증거를 남기세요.
준비할 자료와 지금 할 일
- 도급계약서·공정표·완공일 및 연장 합의 자료
- 준공·검수·인도서류와 변경지시·지연 경위 자료
- 잔금 청구서·이미 지급한 돈의 내역·지체상금 계산표·공제 또는 상계 통지
- 완성·인도와 계약상 잔금 지급조건을 확인합니다.
- 지연 원인·연장 사유·약정 산식 또는 손해액을 분리합니다.
- 계약상 공제와 상계 요건을 검토해 다투지 않는 잔액과 쟁점 금액을 구분합니다.
정산과 소송의 기간은 계약 조건·분쟁 경과·절차 선택에 따라 달라집니다. 모든 사건에 적용되는 처리기간을 임의로 정하지 말고, 관련 통지와 법원 서류의 실제 기한을 확인하세요.
관련 글과 공식 근거
공사가 중도에 끝나 기성 부분을 정산한다면 중단된 공사의 기성대금 정산을, 계약 범위 밖 추가공사 대금이 별도 쟁점이라면 추가공사 대금의 증거를 보세요.
- 민법 제665조 — 도급 보수의 지급시기
- 민법 제390조 — 채무불이행과 손해배상
- 민법 제398조 — 손해배상액의 예정
- 민법 제492조 — 상계 요건
- 민법 제493조 — 상대방에 대한 상계 의사표시
무료 초기상담에서 확인할 사항
계약서·인도 및 검수자료·정산표를 준비해 무료 초기상담에서 청구 범위와 필요한 서류를 정리할 수 있습니다. 법무사법 제2조 범위의 법원 제출서류 작성·제출대행에는 사안과 업무에 따라 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 일반 소송대리나 결과를 보장하지 않습니다. 공개 댓글에 사건번호·주소·원본 서류 등 개인정보를 올리지 마세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.