공사에 쓴 돈을 모두 돌려받거나 약정한 공사대금을 전액 받는 것으로 곧바로 계산하면 안 됩니다. 공사도급계약이 중도에 해제되고 기성 부분을 정산해야 하는 경우에는, 먼저 왜 계약이 끝났는지, 중단 당시 어디까지 완성됐는지, 그 부분을 도급인이 인도받아 이익을 얻는지를 확인해야 합니다. 그다음 약정 공사대금과 기성고 비율, 이미 지급받은 기성금·선급금, 별도의 손해배상·하자 다툼을 구분해야 합니다. 계약 내용과 종료 사유에 따라 결론이 달라집니다.
이 안내가 적용되는 경우와 바로 적용하기 어려운 경우
적용되는 경우: 건축공사도급계약이 중도에 끝나 기성 부분의 보수를 어떻게 정산할지 다투는 경우입니다. 계약 종료 경위, 완성·미시공 부분, 도급인이 얻는 이익, 약정대금과 이미 지급한 돈을 각각 확인하는 출발점으로 보세요.
바로 적용하기 어려운 경우: 현장 작업만 잠시 멈췄고 계약 해제·타절 여부가 정해지지 않았거나, 완성 부분을 인도받아 얻는 이익 등 핵심 사실을 확인하지 못한 경우입니다. 합의해제·채무불이행 해제의 손해배상 문제도 기성 보수와 구분해야 하므로, 이 글의 가상 비율이나 금액을 청구액으로 바로 쓰지 마세요.
첫째, 공사 ‘중단’과 계약 ‘해제’를 나눠 기록하세요
현장에서 작업을 멈췄다는 사실만으로 계약이 어떤 이유와 시점에 해제됐는지 확정되지는 않습니다. 발주자의 일방 중단 요청인지, 수급인의 공사 지연이나 미이행인지, 양쪽이 타절·정산에 합의했는지에 따라 남는 권리와 손해배상 문제가 다릅니다. 중단 통보 문자, 회의록, 계약서의 해제 조항, 타절 합의서, 현장 인도 자료를 날짜순으로 모으세요.
합의해제인지, 채무불이행을 이유로 한 해제인지부터 구별해야 합니다. 대법원은 양쪽이 계약을 합의해제한 경우, 손해배상을 하기로 한 특약이나 손해배상청구권을 유보한 의사표시 등 특별한 사정이 없으면 종전 계약의 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 없다고 보았습니다. 이는 이미 완성된 공사 부분의 보수를 어떻게 정산할지와 별개의 문제입니다.
대법원은 수급인의 채무불이행으로 건축공사도급계약이 해제된 사건에서, 공사가 상당히 진척돼 원상회복이 큰 사회·경제적 손실을 낳고 완성 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우를 설명했습니다. 그런 사안에서는 미완성 부분에 계약의 효력이 미치지 않게 되고, 수급인은 미완성 건물을 현 상태로 인도하며 도급인은 특별한 사정이 없으면 기성 부분의 보수를 지급해야 합니다. 모든 미완성 공사에 자동 적용되는 규칙은 아닙니다. 기성 부분의 상태와 이익, 종료 경위가 먼저 확인돼야 합니다.
둘째, ‘쓴 돈’과 ‘기성고에 따른 보수’를 구분하세요
기성고 비율은 달력상의 공사기간이나 겉보기 공정률을 그대로 뜻하지 않습니다. 대법원이 제시한 원칙은 완성된 부분에 들어간 공사비 ÷ (완성된 부분에 들어간 공사비 + 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비)로 비율을 산정한 뒤, 이를 약정 공사대금에 적용하는 것입니다. 따라서 수급인이 실제 지출한 돈만 합산해 청구액으로 삼거나, 발주자가 ‘절반쯤 된 것 같다’고 말한 비율을 그대로 곱해서도 안 됩니다.
| 따로 적을 항목 | 확인할 자료 | 섞으면 생기는 문제 |
|---|---|---|
| 약정 공사대금과 변경 합의 | 계약서, 설계변경·대금 조정 합의 | 원계약 금액에 변경된 공사를 무조건 넣거나 빼게 됨 |
| 중단 당시 이미 시공된 범위 | 공정표, 현장 사진·영상, 검측·기성확인서 | 투입 예정 자재까지 완성된 공사로 계산할 수 있음 |
| 남은 공사를 완성할 비용 | 미시공 내역, 견적·감정 자료 | 눈으로 본 면적 비율만으로 기성고를 단정하게 됨 |
| 이미 지급한 돈 | 선급금·기성금·유보금 입출금, 세금계산서 | 기성 보수를 다시 받거나 과다 지급을 놓칠 수 있음 |
예를 들어 가상의 단순 계산으로, 약정 공사대금이 1억 원이고 완성 부분에 소요된 공사비가 4천만 원, 나머지를 완성하는 데 필요한 공사비가 6천만 원이라면 기성고 비율은 40%이고 출발점이 되는 기성 보수는 4천만 원입니다. 이는 ‘지출액 4천만 원을 반환한다’는 뜻이 아닙니다. 실제 사건에서는 설계변경에 따른 약정대금 조정, 감정 결과, 이미 지급한 돈, 특별한 정산 약정 등을 반영해야 합니다.
설계·사양 변경에 따라 공사대금도 바꾸기로 한 특약이 있고 변경된 공사가 진행되다 중단됐다면, 대법원은 변경된 공사대금에 기성고 비율을 적용한다고 설명했습니다. 이 부분은 기존 홈페이지의 ‘추가공사 지시·합의가 있었는가’라는 질문과 다릅니다. 여기서는 변경된 계약금액이 기성 정산의 기준이 되는가를 확인합니다.
셋째, 지급 내역과 별도 다툼을 마지막에 반영하세요
기성 보수의 기준액을 구해도 그것이 곧바로 미수금은 아닙니다. 이미 받은 기성금과 선급금을 따로 표시해야 합니다. 대법원은 도급계약 해제·해지 뒤 특별한 사정이 없는 한 선급금이 미지급 기성 공사대금에 충당되고, 남으면 반환 문제가 생긴다고 설명했습니다. 선급금의 약정 성질과 지급·정산 내역을 확인하지 않고 두 번 공제하거나 전부 반환한다고 단정해서는 안 됩니다.
도급인이 하자·지체상금·손해배상을 주장하거나 수급인이 별도의 손해를 주장하는 경우에는, 먼저 계약 종료 방식과 청구 근거를 확인해야 합니다. 특히 합의해제라면 종전 채무불이행에 따른 손해배상은 특약·청구권 유보 등 특별한 사정이 있는지 따져야 합니다. 기성고에 따른 보수액과 인정 가능한 상계·손해배상 쟁점도 같은 숫자가 아닙니다. 타절 합의서에 ‘추가 청구 없음’이나 ‘모든 채권·채무 정산 완료’라고 적힌 경우에는 서명 전에 그 문구가 어느 공종·기성분·손해까지 포함하는지 확인하세요. 대법원은 기성고와 대금에 다툼이 있을 때 당사자들이 공사 규모 등을 고려해 약정으로 정산할 수 있다고도 했습니다.
지금 할 일 세 가지
아래 순서로 종료 경위와 자료를 정리하세요. 기성고 비율은 공사기간이 얼마나 지났는지를 뜻하지 않습니다. 정산에 실제로 걸리는 기간은 계약·현장·지급 자료의 확보, 기성고와 하자에 대한 다툼, 감정 필요성에 따라 달라집니다. 이 글에서 일정한 처리일을 약속할 수 없으므로 자료를 모아 상담에서 다음 절차와 필요한 시간을 확인하세요.
- 중단·해제 시점을 잠그세요. 계약서, 중단 통보, 합의서, 현장 인도·열쇠 반환 경위를 날짜별로 묶습니다.
- 완성분과 미시공분을 나누세요. 최초·변경 도면과 내역서에 중단일의 시공 사진, 기성검사, 자재 반입·설치 자료를 맞춥니다. 다툼이 크면 감정 필요성을 검토합니다.
- 정산표를 만드세요. 약정·변경 공사대금, 기성고 산정 근거, 받은 기성금·선급금, 서로 주장하는 하자·지체상금·손해를 다른 줄에 씁니다. 합의해제라면 손해배상 특약·청구권 유보 여부도 따로 표시합니다.
자주 묻는 질문
공사가 70% 진행됐다는 현장소장의 말로 70% 대금을 청구할 수 있나요? 그 수치가 어떤 공종과 비용을 기준으로 한 것인지 확인해야 합니다. 법원의 기성고 비율은 완성 부분과 남은 부분에 필요한 공사비를 비교해 정하는 것이 원칙입니다.
선급금을 받았다면 기성 공사대금은 청구할 수 없나요? 그렇지 않습니다. 기성 보수와 이미 받은 선급금·기성금을 정산해 잔액을 보아야 합니다. 선급금이 미지급 기성대금보다 크면 반환 문제가 생길 수도 있습니다.
서면 계약이 없는 공사의 대금청구 자료를 확인해야 한다면 계약서 없는 공사대금 안내를 함께 읽어 보세요. 이 글의 기성고 정산과는 다른 질문을 다룹니다.
확인한 법적 근거
- 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다11574, 11581 판결: 중도 해제 뒤 기성 부분의 보수, 중단 당시 기성고 산정, 약정 정산과 선급금 충당. 2026-10-01 판결 요지·전문 확인.
- 대법원 2023. 10. 12. 선고 2020다210860, 210877 판결: 기성고 비율 산식과 설계·사양 변경 특약이 있을 때 변경된 공사대금의 적용. 2026-10-01 판결 요지·전문 확인.
- 대법원 1989. 4. 25. 선고 86다카1147 판결: 중도 해제 후 기성 공사비의 원칙적 계산과, 합의해제 시 특약·청구권 유보 등 특별한 사정이 없는 한 종전 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 없다는 법리. 2026-10-01 판결 요지·전문 확인.
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이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.