상속·유언 · 생전 처분
유언으로 남긴 집을 생전에 팔았다면 유언이 철회되나요?
제공: 이안법무사사무소 · 대표 신성철 법무사 · 신성철 법무사 직접 검토 · 최종 검토일: 2026-10-11
이 글이 적용되는 경우
- 유언자가 특정 집을 유언한 뒤 사망 전에 그 집을 매매·교환한 경우
- 후행 처분과 앞선 유언이 어디까지 저촉되는지 또는 남은 대금에 유언의 효력이 미칠 여지가 있는지 다투는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 유언자가 아닌 타인이 명의를 이용해 임의로 처분한 행위를 유언자의 철회로 취급하는 경우
- 유언 방식·진정성이나 유류분, 제3자 매수인의 등기절차 자체가 주된 질문인 경우
- 사망 당시 목적 권리의 비소유 문제만 있고 후행행위의 저촉은 없는 별도 민법 제1087조 사안
짧은 답: 판 집과 남은 대금을 나누어 봅니다
가상 사례: A는 집을 자녀에게 남긴다는 유언을 쓴 뒤 사망 전에 그 집의 매매계약을 맺었습니다. 유언자 본인의 후행행위가 앞선 유언과 실제로 양립할 수 없는 부분이라면 민법 제1109조에 따라 그 부분의 유언을 철회한 것으로 봅니다. 그러나 매매계약 사실만으로 유언 전부가 사라지거나 매매대금이 언제나 원래 수증자에게 자동 귀속된다고 할 수 없습니다. 대금 중 상속재산으로 남은 부분에 유언의 효력을 미치게 할 의사가 있었는지까지 유언 문구와 전후 사정으로 확인해야 합니다.
- 처분행위의 주체가 유언자 본인인가
- 유언의 어느 재산·지분·문구와 실제로 저촉되는가
- 매매대금 등 대상재산이 남았고 기존 배분의사를 유지했는가
유언자 자신의 후행행위인지 먼저 구별합니다
민법 제1108조는 유언자가 유언 또는 생전행위로 유언의 전부나 일부를 철회할 수 있다고 정합니다. 매매계약의 당사자·체결일, 계약변경·해제, 대금 지급, 등기와 사망일을 시간순으로 놓고 실제 행위주체를 확인하세요. 대법원 97다38510 판결은 타인이 유언자의 명의를 이용해 임의로 처분한 행위를 유언자의 제1109조 철회행위로 보지 않았습니다. 계약서나 등기 한 장만으로 모든 저촉을 확정하지 않습니다.
- 유언증서와 후행 계약의 서명·당사자 확인
- 계약·변경·해제·이전등기·사망일 분리
- 타인 임의처분은 유언자 본인의 철회행위와 구별
양립할 수 없는 범위만 철회 여부를 판단합니다
제1109조는 앞뒤 유언이나 유언 뒤 생전행위가 저촉되면 저촉된 부분의 앞선 유언을 철회한 것으로 봅니다. 저촉은 단순히 등기가 끝났는지에만 달려 있지 않고, 뒤의 행위가 앞선 유언과 양립할 수 없는 취지인지까지 봅니다. 집 전체가 아니라 일부 지분만 처분했는지, 다른 재산에 관한 유언 조항은 그대로 실행 가능한지 나누어야 합니다. 97다38510 판결도 한 재산의 처분만으로 별도 재산의 유언까지 철회되었다고 보지 않았습니다.
- 유언상 목적물·지분과 실제 처분 범위 대조
- 남은 유언 조항이 별도로 실행 가능한지 확인
- 한 부분의 저촉을 전체 철회로 확대하지 않기
매매대금에 기존 배분의사가 남았는지도 확인합니다
대법원 2024다260146 판결은 유언자가 유언한 부동산을 지역주택조합에 매도한 사건에서, 매매대금 중 상속재산이 되는 부분에 종전 유언의 효력을 미치게 할 의사가 있었을 여지를 살폈습니다. 유언 당시 매도 가능성을 알았는지, 유언과 계약의 시기, 받은 대금의 사용·증여, 사망 당시 남은 대금과 유언의 배분 문구를 종합해야 합니다. 대법원은 '매도했으니 철회'라고 본 원심을 파기환송했으며, 모든 매매대금의 자동승계나 이 사건의 최종 귀속비율을 확정한 것은 아닙니다.
- 대금 중 실제 상속재산으로 남은 부분과 지급내역
- 유언 문구·매도 경위·사망까지의 시간
- 개인 사용·타인 증여 등 별도 처분 의사 자료
사망 때 목적 권리가 없었다면 제1087조를 따로 봅니다
사망 당시 유증 목적 권리가 상속재산에 없을 때에는 민법 제1087조의 원칙과 유언자가 그런 경우에도 유증의 효력을 유지하려 한 예외를 따로 검토합니다. 예외라면 권리 취득·이전의무와 취득 불능 또는 과다비용 때의 가액변상 문제가 생길 수 있습니다. 이것은 후행 처분이 앞선 유언과 저촉되어 철회된 부분을 가리는 제1109조 판단과 같은 단계가 아닙니다. 두 문제를 섞어 '집이 없으니 무조건 무효' 또는 '값을 언제나 지급'한다고 쓰지 마세요.
- 사망 당시 권리의 실제 귀속 확인
- 비소유 상황에서도 효력을 유지하려는 유언의 표시 확인
- 제1109조 저촉과 제1087조 예외를 구분
지금 모을 자료와 상담 범위
유언증서 원본, 매매·변경·해제 자료, 등기부, 대금 지급·사용내역과 사망 당시 남은 재산을 날짜순으로 묶으세요. 무료 초기상담에서는 유언자 본인의 처분인지, 실제 저촉 범위와 대금 관련 의사를 가릴 자료를 확인합니다. 법무사법 제2조의 허용 범위에서 서류 작성·제출대행 등이 필요한 경우 비용은 별도이며, 일반 소송대리나 결과를 보장하지 않습니다.
- 유언증서와 재산·지분·배분 문구
- 매매계약·해제·등기·사망일 자료
- 대금 입금·사용·증여 및 사망 당시 잔액 자료
자주 묻는 질문
유언 뒤 집을 팔았으면 유언 전체가 없어지나요?
아닙니다. 유언자 본인의 후행행위가 앞선 유언과 실제로 저촉되는 부분을 가려야 합니다. 다른 재산·지분의 유언까지 자동 철회된다고 보지 않습니다.
매매계약만 있고 이전등기가 아직이면 저촉은 없나요?
등기이전 하나가 유일한 기준은 아닙니다. 계약의 내용·이행·해제와 유언 문구 및 유언자의 의사를 함께 살펴 후행행위가 실제로 양립할 수 없는 범위를 확인해야 합니다.
집을 판 대금은 원래 유언받은 사람의 몫인가요?
자동으로 정해지지 않습니다. 대금 중 사망 때 상속재산이 된 부분, 유언 내용과 처분 경위에서 그 대금에 기존 배분의사를 미치게 할 의사가 추단되는지 살펴야 합니다. 2024다260146 판결도 원심을 파기환송한 것이지 최종 귀속을 확정한 것은 아닙니다.
다른 사람이 유언자 이름으로 임의로 팔았다면 유언 철회인가요?
그 처분을 곧바로 유언자 자신의 철회행위로 볼 수 없습니다. 97다38510 판결의 해당 법리는 행위주체를 분리해 확인하도록 합니다. 임의처분 자체의 다른 법적 효력은 별도 문제입니다.
사망할 때 집이 상속재산에 없었다면 어떻게 하나요?
후행행위가 유언과 저촉되는지 먼저 분리하고, 사망 당시 목적 권리가 없다면 제1087조의 원칙과 유언자가 효력을 유지하려 한 표시·취득 또는 가액변상 요건을 별도로 검토합니다. 어느 결론도 자료 없이 자동으로 정해지지 않습니다.
공식 자료
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