부동산등기 · 근저당권
돈을 빌려줄 때 차용증만 쓸까요, 근저당권도 설정할까요?
작성자 신성철 법무사 · 대한법무사협회 등록 제6372호 · 최종 검토일: 2026-09-24 · 게시일: 2026-09-24
근저당권이 도움 되는 경우와 아닌 경우
채무자 또는 담보제공자가 소유한 부동산이 있고, 선순위 권리와 시가를 확인해 담보 여력이 있을 때 검토할 수 있습니다. 부동산 소유자가 아니거나 제3자가 담보 제공에 동의하지 않으면 그 부동산에 임의로 설정할 수 없습니다. 이미 선순위 근저당·압류·임대차보증금 등이 커서 잔여 가치가 부족하면 등기 비용만 들고 회수 실익이 낮을 수 있습니다. 부동산이 없는 거래는 다른 증거·담보·집행 방법을 별도로 검토해야 합니다.
차용증에는 무엇을 적나요?
대주·차주의 정확한 표시, 실제 지급액과 지급방법, 변제기, 이자 약정 유무와 지급방법, 지연 시 처리, 담보제공자와 대상 부동산을 당사자의 합의에 맞게 정리합니다. 계좌이체 내역과 문자·메신저의 앞뒤 맥락도 함께 보관합니다. 법정 이자 제한이나 가족 간 자금거래의 세무 문제는 별도 확인이 필요합니다. 차용증을 쓰거나 확정일자를 받았다는 사정만으로 근저당권이 생기거나 바로 강제집행할 수 있는 것은 아닙니다.
근저당권설정등기 전에 확인할 항목
| 번호 | 준비·확인할 내용 |
|---|---|
| 01 | 담보제공자의 진정한 소유 여부와 공동소유자의 관계 |
| 02 | 등기부의 기존 근저당·가압류·전세권 등 선순위 권리와 실제 담보가치 |
| 03 | 누구의 어떤 채무를 담보하는지, 채무자와 채권자, 채권최고액 |
| 04 | 대여금 지급 시점과 계약·등기 접수 순서, 등기신청에 필요한 공동신청 당사자 및 첨부서류 |
채권최고액은 실제 빌려주는 원금이나 나중에 받을 돈과 항상 같지 않습니다. 등기 순위와 최고액은 집행 때 중요하므로, 금액을 관행대로만 정하지 말고 약정 내용과 비용을 확인해야 합니다.
진행 순서
대여 조건 합의 → 차용증·담보설정 계약 문안 확인 → 소유 및 선순위 권리·담보가치 점검 → 당사자 확인과 필요서류 준비 → 근저당권설정등기 접수·완료 확인 → 대여금 지급과 관련 증빙 보존의 순서를 사건에 맞게 조정합니다. 선지급 또는 선등기 여부는 당사자 신뢰·조건과 은행 절차에 따라 위험이 달라, 일률적 순서로 확정하지 않습니다. 등기 완료 전에 송금해야 하는 상황이라면 그 위험을 별도로 설명받아야 합니다.
이안법무사사무소의 도움
이안법무사사무소는 근저당권설정등기 의뢰와 관련하여 권리관계·등기서류를 검토하고 필요한 계약서·차용증 문안 작성도 함께 도와드립니다. 차용증 작성, 공증인의 인증·집행인낙 공정증서 작성, 근저당권 등기와 법원의 집행은 각각 다른 절차입니다. 법무사가 공증을 직접 한다거나 회수를 보장하는 것처럼 안내하지 않습니다. 무료 초기상담 이후 문안 작성·등기신청 등 수임 업무에는 별도 보수와 실비가 발생할 수 있습니다.
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