지분이 과반수라는 사실만으로 다른 공유자를 배제한 사용이 언제나 무료가 되는 것은 아닙니다. 과반수 지분자는 공유 토지의 관리 방법을 정할 수 있고 그 방법에 따라 일정 부분을 배타적으로 사용할 수 있습니다. 그러나 그 때문에 소수지분자가 해당 부분을 전혀 사용·수익하지 못한다면, 대법원은 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득 반환을 인정했습니다. 실제 청구 가능성과 금액은 사용 합의, 배제의 범위·기간, 이익과 손해를 확인해야 합니다. [S1–S4]
이 안내가 적용되는 경우와 따로 판단할 경우
적용되는 경우: 일반 공유 대지에서 과반수 지분자가 특정 부분을 배타적으로 사용하고, 다른 공유자가 그 부분을 실제로 사용·수익하지 못해 금전 정산이 필요한지 다투는 경우입니다. 지분·사용 결정·약정·배제된 범위와 기간을 함께 확인합니다. [S1·S2]
따로 판단할 경우: 다른 공유자의 사용 배제가 확인되지 않거나 무상 사용에 관한 약정이 문제라면 그 사실과 약정의 효력을 먼저 따져야 합니다. 아파트 등 집합건물의 대지사용권과 구분소유자가 얽힌 사건에는 일반 공유 대지의 결론을 곧바로 적용하지 않습니다. [S2–S4]
과반수의 ‘관리 결정’과 소수지분자의 ‘이익 정산’을 나누어 보세요
예를 들어 한 필지 대지를 A가 70%, B가 30%씩 공유하고 A가 건물과 잠긴 주차장으로 일부를 계속 사용한다고 가정해 보겠습니다. 이는 설명을 위한 가상 사례이며, 건축 허가나 건물의 권원은 정해진 사실이 아닙니다. 먼저 A의 사용이 공유자들의 약정이나 적법한 관리 결정에 따른 것인지, B가 어느 부분을 실제로 사용하지 못하는지 확인해야 합니다.
민법 제263조는 각 공유자가 공유물 전부를 지분 비율로 사용·수익할 수 있다고 정하고, 제265조는 공유물의 관리 사항을 지분의 과반수로 결정하도록 합니다. 그렇다고 과반수 지분자가 소수지분자의 사용이익을 아무 대가 없이 빼앗을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 2021년 대법원은 과반수 지분자가 관리 방법에 따라 특정 부분을 배타적으로 사용하더라도, 사용하지 못하는 소수지분자에게 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 설명했습니다. [S1·S2]
| 먼저 확인할 사항 | 필요한 자료 | 혼동하기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| 지분과 취득 시점 | 토지 등기 변동 내역 | 과반수 지분 자체가 무상 독점권이라는 판단 |
| 사용 방법과 대가에 관한 합의 | 공유자 합의서, 이전 매매계약, 대화 기록 | 예전 소유자의 합의가 새 소유자에게 항상 그대로 미친다는 판단 |
| 실제 배제된 부분과 기간 | 현황도, 출입 기록, 사진, 건물·시설 배치 | 건물이나 담장이 있다는 사실만으로 대지 전부의 사용 배제를 단정 |
| 임료 상당 이익과 손해 | 이용 범위·기간 자료, 필요한 경우 감정 자료 | 전체 대지 임료에 지분율만 곱하면 항상 청구액이 된다는 계산 |
특정 부분의 면적이 자기 지분에 해당하는 면적보다 작다는 이유만으로 정산 여부를 결론낼 수는 없습니다. 해당 부분을 누가 어떤 근거로 사용했고 다른 공유자가 어느 기간에 사용하지 못했는지를 먼저 확인해야 합니다. [S1·S2]
예전부터 무료로 쓰기로 했다면, 새 공유자에게도 그대로 적용될까요?
공유자 사이에 무상 이용이나 사용 구역에 관한 약정이 있었다면 그 내용과 효력을 확인해야 합니다. 또 지분을 새로 산 사람이 그 약정을 당연히 모두 떠안는지도 별도 문제입니다. 대법원은 사용·수익권을 사실상 포기하게 하는 등 지분권의 본질적 부분을 침해하는 특약은, 새 공유자가 이를 알고도 지분을 취득한 특별한 사정 등이 없다면 당연히 승계된다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 취득 당시 계약·현장 상태·약정의 공개 여부를 함께 살펴야 합니다. [S3]
다만 이 글은 일반 공유 대지에서 과반수 공유자가 일부를 배타적으로 사용하는 문제에 한정합니다. 아파트 등 집합건물의 대지에서는 전유부분과 대지사용권이 결합되어 위 일반 공유 법리를 그대로 적용할 수 없습니다. 건물의 구분소유자와 그 밖의 대지 공유자 사이의 사용료 청구는 청구자·상대방의 지위와 대지사용권을 따로 살펴야 합니다. 이 문제의 청구 상대와 적정 대지지분 판단은 별도의 공동주택 대지지분 글에서 다룹니다. [S4]
청구 전에는 사용 범위와 권원의 변화를 시간순으로 정리하세요
등기·약정·현황 자료를 모아 지분 취득 시점부터 사용 방법이 어떻게 바뀌었는지 먼저 정리하고, 실제 사용 배제와 대가에 관한 다툼을 구분합니다. 관련 자료의 보존 정도와 당사자 사이의 이견에 따라 확인·협의·법원 절차의 기간이 달라지므로 누구에게나 같은 처리기간을 약속할 수는 없습니다. 아래 자료를 확인한 뒤 가능한 절차와 소요 시간을 사건별로 살펴보세요.
- 지분을 확인합니다. 토지 등기사항증명서에서 각 시기의 소유자와 지분을 확인하고, 대지권으로 결합된 지분인지도 구별합니다.
- 사용의 근거를 확인합니다. 공유자들의 관리 결정, 사용 약정, 무상 이용 합의가 있었는지와 그 내용·당사자·시점을 적습니다.
- 실제 배제를 기록합니다. 잠금장치, 건물·담장·주차장 배치, 출입 요청과 답변을 기록합니다. 임의로 문을 열거나 시설을 철거하지 마세요.
- 기간과 금액을 분리합니다. 지분 취득 전후, 사용이 달라진 시점, 실제 사용하지 못한 범위, 임료 산정 근거를 따로 정리합니다. 반환액을 이 글의 예시만으로 확정하지 마세요.
등기사항증명서의 지분과 권리 변동을 확인하는 일반적인 방법은 부동산등기 안내에서 이어서 볼 수 있습니다. 다만 등기부의 지분 숫자만으로 실제 사용 배제나 정산액이 결정되지는 않습니다.
자주 묻는 질문 — 과반수 결의가 있으면 부당이득을 청구할 수 없나요? 관리 방법으로서의 배타적 사용이 가능하다는 것과 소수지분자의 사용이익을 무상으로 배제할 수 있다는 것은 다른 문제입니다. 대법원은 과반수 지분자가 된 뒤에도 기존의 사용 배제가 계속된 사례에서 반환의무가 사라지지 않는다고 보았습니다. 다만 개별 사건에서는 약정·권원·배제 사실을 확인해야 합니다. [S2]
자주 묻는 질문 — 땅을 못 썼으니 건물 철거나 전체 인도를 바로 요구할 수 있나요? 금전 정산과 시설의 철거·인도는 요건과 상대방이 다른 문제입니다. 지분과 다른 공유자의 권리를 무시한 자력구제는 피하고, 어떤 사용행위가 문제인지 특정해 적절한 청구를 검토해야 합니다. [S1–S4]
공식 근거와 적용 범위
아래 국가법령정보센터의 2026-03-17 시행 민법 화면과 판결 전문을 2026-10-01에 확인했습니다. 법령 화면의 시행일이 아래 개별 조항의 신설일이라는 뜻은 아닙니다. 판결은 해당 사건의 사실관계와 판단 범위에서 읽어야 합니다.
- [S1] 민법 제263조, 제265조, 제741조: 공유물의 사용·관리와 부당이득의 기본 규정.
- [S2] 대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다252458 판결: 과반수 지분자의 배타적 사용과 배제된 소수지분자의 임료 상당 부당이득.
- [S3] 대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다58701 판결: 공유자 특약의 승계 한계와 집합건물 대지의 관계. 집합건물 관련 판단은 2022년 전원합의체 판결과 함께 읽어야 함.
- [S4] 대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결: 적정 대지지분을 가진 구분소유자에 대한 외부 대지 공유자의 부당이득 청구를 부정하고 종전 판례 일부를 변경함.
대지지분과 실제 사용 범위의 차이를 정리하려면 이안법무사사무소의 무료 초기상담에서 등기·약정·현황 자료를 함께 살펴볼 수 있습니다. 법원 제출서류의 작성·제출대행 등은 사안과 업무 범위에 따라 별도 비용이 생길 수 있으며 반환액이나 소송 결과를 약속하지 않습니다. 주민등록번호·상세 주소·계약서 원본을 공개 댓글에 올리지 말고 상담 요청을 이용하세요.
이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.