가처분 · 임차인 출입 차단
아직 사는 집의 비밀번호를 집주인이 바꿨다면, 출입을 위한 가처분을 검토할 수 있나요?
제공: 이안법무사사무소 · 대표 신성철 법무사 · 신성철 법무사 직접 검토 · 최종 검토일: 2026-10-11
이 글이 적용되는 경우
- 계약에 따라 현재 주택을 사용하고 현실적으로 점유해 왔는데 임대인의 비밀번호 변경으로 실제 출입이 막힌 임차인
- 출입 차단의 경위와 현재 점유 상태, 임대차 관계, 긴급한 손해를 자료로 확인해 임시 민사 보호를 검토하려는 경우
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 이미 이사와 열쇠 인도를 마쳐 현실 점유가 끝난 뒤 보증금 반환만 다투는 경우
- 임대인이 인도판결을 받은 뒤 집행관 절차를 밟는지 판단하는 문제
- 임대인의 주거침입죄 성립이나 형사고소만 판단하려는 경우
- 계약의 종료·해지·체납 다툼과 최종 인도청구의 승패를 이 글만으로 확정하려는 경우
짧은 답: 출입 차단의 사실과 임시 보호의 필요를 따로 소명합니다
민법 제623조는 임대인에게 임대차 존속 중 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 둡니다. 점유에 관한 민법 제204조와 제205조도 침탈과 방해의 상황을 나누어 보호합니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에서 현저한 손해나 급박한 위험 등을 막기 위한 임시 지위 가처분을 허용합니다. 따라서 아직 거주하며 집을 점유해 왔는지, 언제부터 어떤 방식으로 출입이 막혔는지, 당장 생활에 어떤 피해가 생기는지를 먼저 정리하세요. 법원은 권리와 보전 필요성을 각각 살핍니다. 가상의 예로 외출 중 임대인이 도어락 암호를 바꿔 귀가한 임차인이 약품·생활필수품을 꺼내지 못한다면, 단순한 불편보다 현재의 긴급성을 보여 줄 자료를 모을 수 있습니다. 이는 가상의 상황이며 개별 사건의 인용 결론은 아닙니다.
- 계약서와 입주·거주·생활물품 자료로 현 점유와 임대차 관계를 구분해 확인합니다.
- 바뀐 도어락, 출입 실패, 임대인 통보·답변의 날짜와 내용을 보존합니다.
- 당장 들어가지 못해 생기는 생활·안전상 위험을 구체적으로 적습니다.
점유를 빼앗긴 경우와 점유 방해를 받은 경우를 구별합니다
잠금장치 변경이 곧바로 점유의 완전한 상실이라는 뜻은 아닙니다. 집 안의 물건, 실제 거주와 지배 상태, 출입을 막은 기간·방법에 따라 점유 침탈에 따른 회수청구(민법 제204조) 또는 계속되는 점유 방해의 제거청구(제205조) 등을 검토하게 됩니다. 대법원 2011마61 결정은 건물 점유를 빼앗겼다고 주장하며 인도를 구한 사건에서, 점유를 잃었다는 이유만으로 점유회수 주장을 배척해서는 안 되고 침탈 사실과 보전 필요성을 심리해야 한다고 했습니다. 이 결정은 유치권을 주장한 건물 사건이므로 주택 임차인 사건의 인용을 보장하지 않습니다. 임대차계약상 사용·수익 청구와 점유에 관한 청구도 같은 권리로 섞지 말고 각각의 근거와 원하는 임시 조치를 맞추세요.
- 현관 암호만 바뀌었는지, 실제 점유가 전부 이전됐는지 현장 상태를 확인합니다.
- 점유 침탈이라면 그 날짜를 기록합니다. 민법 제204조 제3항은 회수청구권의 1년 행사기간을 둡니다.
- 계약상 사용·수익과 점유 방해 제거 중 어떤 청구를 뒷받침할 자료가 있는지 분리합니다.
신청취지는 막아야 할 행위와 필요한 출입 조치에 맞춥니다
민사집행법 제305조 제1·2항은 법원이 신청 목적에 필요한 처분을 정하고 상대방에게 행위를 하거나 하지 말라고 명할 수 있게 합니다. 단순히 “가처분을 원한다”라고 쓰기보다 누가 어떤 집의 출입을 막았는지, 비밀번호 제공·출입 방해 금지 또는 점유 회복 중 어떤 잠정 조치가 필요한지 사건 사실에 맞게 특정해야 합니다. 대구고법 2007라4 결정은 상가 점포의 출입문 시정·폐쇄·출입 방해를 금지했지만, 점유권만으로 타인 소유물의 영업상 사용·수익까지 모두 보장하지는 않았습니다. 그 사건은 주택 임차 사건이 아니므로 신청취지와 피보전권리를 그대로 베끼지 마세요. 주거 출입을 사실상 회복시키는 요청은 본안 전에 결과를 일부 실현하는 성격이 있을 수 있어 법원이 피보전권리와 긴급성, 상대방에게 미치는 영향을 신중히 볼 수 있습니다.
- 주택 주소와 출입이 막힌 문, 상대방 행위, 원하는 조치를 구체적으로 적습니다.
- 임대차·점유·차단 자료와 긴급성 자료를 각각 묶어 신청 이유를 정리합니다.
- 상가 점유방해 사례의 주문을 주택 사건에 자동 대입하지 않습니다.
심문과 집행을 예상하고 다음 행동을 준비합니다
민사집행법 제304조는 임시 지위 가처분 재판에 원칙적으로 변론기일 또는 상대방이 참석할 수 있는 심문기일을 열도록 하되, 그 기일을 열면 목적을 달성할 수 없는 사정이 있는 때에는 예외를 둡니다. “급하니 상대방 심문 없이 바로 결정된다”라고 예상하지 마세요. 제303조의 관할, 제305조에 따른 실제 명령 내용과 이후 이행·집행 방법도 법원 사건의 주문에 맞춰 확인해야 합니다. 결정문을 받았다는 사실만으로 문이 자동으로 열리는 것은 아닙니다. 지금은 계약서, 입주·점유 자료, 현장 사진·영상, 임대인과의 연락, 긴급한 생활 피해를 시간순으로 모으고 법원에 구할 구체적 임시 조치를 검토하세요. 이안법무사사무소는 법무사법 제2조 범위에서 법원 제출서류 작성·제출대행과 부수 상담을 안내합니다. 무료 범위는 초기상담이며 서류 작성·제출대행에는 사안과 업무에 따라 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 일반 소송대리나 가처분 인용·출입 회복을 보장하지 않습니다. 공개 댓글에 정확한 주소·현관 비밀번호·사건번호·계약서 원본을 올리지 마세요.
- 기일·심문 안내와 결정문 주문을 실제 사건 기록에서 확인합니다.
- 결정 뒤 상대방 이행 여부와 필요한 집행 절차를 별도로 확인합니다.
- 무료 초기상담에는 비식별 경위와 보유자료 목록부터 정리합니다.
자주 묻는 질문
집주인이 비밀번호를 바꾼 사실만 있으면 가처분이 나오나요?
아닙니다. 임대차·현실 점유에 기한 권리, 실제 출입 차단, 본안 전에 임시 보호가 필요한 사정 등을 사건 자료로 소명해야 합니다. 법원이 신청취지와 양쪽 사정을 판단합니다.
집 안에 제 물건이 있으면 점유를 잃지 않은 건가요?
물건의 존재만으로 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 실제 거주·출입·지배 상태와 임대인의 차단 행위를 함께 확인해 점유 침탈인지 방해인지를 검토해야 합니다.
긴급하면 임대인을 부르지 않고 곧바로 결정하나요?
민사집행법 제304조는 원칙적으로 변론기일 또는 상대방이 참석할 수 있는 심문기일을 열도록 합니다. 그 기일을 열면 가처분 목적을 달성할 수 없는 사정이 있는 때에 예외가 있습니다. 단순한 긴급 주장만으로 예외가 자동 적용되지는 않습니다.
가처분 결정문을 받으면 바로 문이 열리나요?
결정문만으로 물리적 출입이 자동 회복되는 것은 아닙니다. 법원이 정한 조치의 내용, 상대방의 이행과 필요한 집행 방법을 별도로 확인해야 합니다.
공식 자료
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- 대법원 — 2011. 5. 26. 자 2011마61 결정 새 탭
- 대구고법 — 2007. 2. 20. 자 2007라4 결정 새 탭
- 대법원 — 2005. 8. 19. 자 2003마482 결정 새 탭
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