가처분 · 임대인의 판결 전 건물 인도
계약이 끝났는데 안 나간다면, 명도 판결 전 인도단행가처분을 검토할 수 있나요?
제공: 이안법무사사무소 · 대표 신성철 법무사 · 신성철 법무사 직접 검토 · 최종 검토일: 2026-10-20
이 글이 적용되는 경우
- 임대차가 유효하게 끝났다는 자료가 있고 현재 임차인이 건물을 계속 점유하는 경우
- 본안 인도판결 전 인도 자체를 구할 별도의 긴급한 사정을 검토하는 임대인
이 글만으로 판단하지 않는 경우
- 해지·갱신·보증금 정산의 결론을 이 글만으로 확정하는 경우
- 임차인의 제3자 점유 이전만을 막으려는 경우
- 임차인이 집주인의 도어락 변경으로 출입을 막힌 경우
- 재개발 보상·철거 또는 경매 인도명령의 요건을 판단하는 경우
준비자료
- 계약서·갱신 자료와 종료 원인·통지 도달 자료
- 현재 점유자·목적물 표시 및 보증금 정산 관련 자료
- 현저한 손해·급박한 위험의 시점과 진행 상태를 보여 주는 자료
- 판결 전에 인도를 구하는 이유와 상대방 주장에 관한 정리
- 본안 사건·기일·법원 명령이 있다면 해당 서류
Q. 점유이전금지가처분을 받으면 가게를 먼저 돌려받나요?
그 처분의 목적과 인도 자체를 구하는 요청은 다릅니다. 점유이전금지가처분은 장래 인도청구 실행을 어렵게 할 점유 변경을 막으려는 절차입니다. 인도단행가처분은 판결 전에 목적물을 잠정적으로 인도받는 상태를 구하는 처분입니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계의 임시 지위를 정하기 위한 가처분을 두고, 제305조는 신청 목적에 필요한 조치를 법원이 정하도록 합니다. 점유이전금지 결정이 있다는 이유만으로 임대인이 문을 열고 들어가거나 짐을 옮길 수 있는 것은 아닙니다.
Q. 계약이 끝났고 월세가 밀렸다는 자료면 충분한가요?
인도청구권의 근거와 보전의 필요성은 별도로 봅니다. 대법원 2003마482 결정은 두 요건을 서로 독립하여 심리해야 하고, 본안 전에 채권자에게 만족을 주어 채무자의 부담이 클 수 있는 가처분은 필요성을 신중히 인정해야 한다고 설명합니다. 이 결정은 상가 업종제한에 따른 영업금지 사건으로, 임대차 종료 후 인도단행을 인용한 사례는 아닙니다. 여기서는 두 요건을 분리해야 한다는 일반 법리를 참고합니다. 계약 종료 자료만 내고 왜 지금 인도 자체가 필요한지에 대한 설명을 생략하지 마세요.
Q. “소송을 기다리기 어렵다”는 이유는 어떻게 정리하나요?
민사집행법 제300조 제2항은 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위한 경우 또는 그 밖의 필요한 이유를 규정합니다. 가상 사례입니다. 임대인이 계약 종료와 계속된 차임 미지급을 이유로 가게를 빨리 돌려받고 싶다고 합니다. 이때는 연체 내역과 별개로, 판결을 기다리는 동안 어떤 손해·위험이 언제 생기는지, 왜 지금 인도라는 조치가 필요한지 설명할 자료를 검토합니다. 단순한 불편이나 금액 합계를 곧바로 필요성의 결론으로 바꾸지 않습니다. 금전 손해라는 이유로 언제나 배제된다고 단정하지도 않습니다. 현장 상태, 위험 발생 시기, 통지와 대응 경위, 다른 대응의 가능성, 인도가 상대방에게 미치는 영향을 사건에 맞춰 정리하는 것이 실무 제안입니다. 이 목록이 법정 필수서류나 인용을 보장하는 체크리스트는 아닙니다.
Q. 권리 자료와 긴급성 자료는 어떻게 나누나요?
첫 묶음에는 임대차계약·갱신 자료, 종료 원인과 통지 도달, 현재 점유 및 보증금 정산 관련 자료를 둡니다. 둘째 묶음에는 현재의 손해·위험, 그 발생 시기와 진행 상태, 판결 전에 인도를 구하는 이유를 보여 주는 적법하게 확보한 자료를 둡니다. 예를 들어 현장 사진이나 점검 자료가 있다면 작성일·작성자·대상 장소와 실제 신청 대상의 관련성을 확인합니다. 사진이나 안전진단서가 있다는 사실만으로 인도청구권이나 가처분 인용이 확정되지는 않습니다. 상대방의 권원·반대 주장도 함께 확인하세요.
Q. 급하면 상대방 심문 없이 곧바로 인도받나요?
제304조는 원칙적으로 변론기일 또는 채무자가 참석할 수 있는 심문기일을 열도록 합니다. 그 기일을 열어 심리하면 가처분 목적을 달성할 수 없는 사정이 있을 때에는 예외가 있지만, 급하다고 주장하는 것만으로 예외가 자동 적용되지는 않습니다. 제301조의 가압류절차 준용과 제280조 제3항에 따라 담보제공을 명할 수도 있으므로 실제 명령의 방법·금액·기한을 확인하세요. 담보 제공만으로 인용이 보장된다고 생각하지 마세요. 인도가 명해져도 실제 이행·집행은 결정 주문과 집행기관 절차를 따르며, 임대인이 직접 출입을 강제하거나 물건을 반출하는 방식으로 대신하지 않습니다.
Q. 가처분으로 인도받으면 본안도 끝나나요?
아닙니다. 대법원 2007다29515 판결은 단행가처분의 집행으로 사실상 인도받았어도 그 상태는 임시적·잠정적이라고 설명합니다. 본안소송에서는 그 임시 이행상태와 구별하여 청구의 당부를 심리합니다. 이 판결은 토지·건물 소유권에 기한 인도 사건으로, 임대차 사건의 인용 요건을 직접 정한 판례는 아닙니다. 가처분을 종국적인 권리 확정으로 생각해 본안 대응을 멈추지 말고, 실제 사건의 기일·결정 주문과 후속 절차를 따로 확인하세요.
자주 묻는 질문
월세 연체가 크면 인도단행가처분이 자동으로 나오나요?
아닙니다. 인도청구권의 근거와 판결 전에 잠정 인도를 받아야 할 보전의 필요성을 별도로 검토합니다. 연체 내역만으로 인용을 보장할 수 없습니다.
점유이전금지가처분과 함께 항상 신청해야 하나요?
두 처분이 막으려는 위험과 구하는 조치는 다릅니다. 점유 이전 위험과 인도 자체가 필요한 사정을 각각 확인해 사건에 필요한 신청을 검토하세요. 두 신청이 모든 사건에서 필수라는 뜻은 아닙니다.
현장 사진이나 안전진단서를 내면 바로 인용되나요?
자료의 내용·작성 시점·신청 대상과의 관련성을 살펴야 합니다. 자료의 존재만으로 인도청구권과 보전의 필요성이 자동으로 인정되지는 않습니다.
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