“건물 등기는 없지만 제가 지어서 오래 살았어요. 잔금만 주면 명의를 넘겨 드릴게요.” 이런 설명을 들었다면 건축물대장이나 점유 사실만으로 바로 매수인 명의 소유권이전등기를 할 수 있다고 생각하지 마세요. 매도인이 그 건물에 관하여 소유권보존등기를 신청할 자격과 자료를 갖출 수 있는지, 그 뒤 매수인 앞으로 이전등기를 할 수 있는지부터 확인해야 합니다. 경로가 불명확하다면 잔금 일정을 먼저 확정하지 않는 것이 이 글의 판단입니다.
AI로 제작한 연출 이미지입니다. 실제 매물·대장·도면이 아니며, 현장 사진이나 도면만으로 매도인의 소유가 증명되지는 않습니다.
계약은 가능하더라도, 건물 소유권 이전은 등기가 필요합니다
민법 제568조 제1·2항은 매도인이 매매 목적 권리를 이전하고 매수인이 대금을 지급하며, 특별한 약정이나 관습이 없으면 쌍방 의무를 동시에 이행한다고 정합니다. 계약의 성립과 부동산 소유권의 이전은 구별해야 합니다. 민법 제186조에 따라 매매 같은 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생깁니다.
대법원도 미등기 건물과 토지를 함께 샀더라도 토지만 이전등기한 매수인이 건물 소유권까지 취득한 것은 아니라는 사안을 판시했습니다(대법원 1998. 4. 24. 선고 98다4798 판결). 이 판결의 법정지상권 결론을 모든 매매에 그대로 적용하자는 뜻은 아닙니다. 여기서 확인할 핵심은 토지 등기나 건물 점유가 빠진 건물 소유권이전등기를 대신하지 못한다는 점입니다.
매도인이 직접 보존등기를 신청할 수 있는지 먼저 봅니다
건물에 등기기록이 없으면 처음 기록을 만드는 소유권보존등기 경로부터 확인해야 합니다. 부동산등기법 제65조는 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 사람이나 그 상속인·포괄승계인, 확정판결로 소유권을 증명한 사람, 건물의 경우 지방자치단체장 확인으로 소유권을 증명한 사람 등 신청자격 경로를 정합니다. 보존등기는 등기명의인이 될 사람이 단독으로 신청하지만(같은 법 제23조 제2항), 단순한 매매계약만으로 매수인이 곧바로 제65조의 보존등기 신청인이라는 뜻은 아닙니다. 매도인의 원시취득·소유 경위, 대장상 최초 소유자, 다른 양도 단계와 신청 자격을 개별 확인해야 합니다.
| 매도인 설명과 자료 | 매수인이 판단할 질문 | 다음 조치 |
|---|---|---|
| “내가 직접 지었다” + 대장 최초 소유자도 매도인 | 실제 건물 표시·신축 경위와 제65조 신청자격이 일치하는가 | 보존등기 준비 서류·소요 절차를 확인 |
| 대장 최초 소유자가 다른 사람 | 매도인이 그 사람에게서 어떤 권리를 취득했으며 중간의 등기 경로가 가능한가 | 계약서 한 장이나 세금 납부만으로 매도인 단독 보존등기를 예정하지 않기 |
| 대장이 없거나 건물 표시가 현장과 다름 | 현존 건물과 공적 표시를 연결하고 소유권을 증명할 별도 경로가 있는가 | 행정청 확인·판결 등 가능한 경로와 보정·분쟁 위험 확인 |
위는 매도인 자격을 확정한 표가 아닙니다. 부동산등기규칙 제121조 제1·2항은 보존등기 신청 때 제65조의 어떤 자격으로 신청하는지 밝히고, 건물 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부하도록 합니다. 대장 이름만 같아도 실제 소유 다툼이 있으면 별도 검토가 필요합니다.
AI로 제작한 연출 이미지입니다. 사진 속 종이는 실제 공문서가 아닙니다. 현장·표시·소유 경위가 맞는지 질문하는 장면일 뿐 신청자격이 인정됐다는 표시가 아닙니다.
‘매도인 보존 → 매수인 이전’을 잔금 일정과 연결하세요
매도인에게 제65조의 보존등기 신청자격이 인정되고 건물 표시 자료가 갖춰지는 경우, 매도인 명의의 최초 등기와 매매에 따른 매수인 이전등기가 각각 문제됩니다. 매매에 따른 권리이전등기는 법률상 예외가 없는 일반형에서 등기권리자와 등기의무자가 공동 신청하는 구조입니다(부동산등기법 제23조 제1항). 이를 ‘매도인이 오래 사용했으니 매수인 이름으로 보존등기 한 번만 하면 된다’고 생략해서는 안 됩니다. 여러 차례 전매된 사안이나 확정판결 등 별도 경로가 있으면 개별 검토가 필요합니다.
계약 전에는 어느 건물이 거래 대상인지, 매도인의 보존등기 자격과 자료, 보존·이전등기 절차를 누가 언제 준비할지, 보정·거절이나 제3자 권리 주장 때 대금 지급을 어떻게 처리할지를 구체화하세요. 계약서에 ‘추후 등기’만 적어 두고 잔금을 먼저 지급하면, 뒤에 자격·표시 자료가 부족하거나 당사자 사이에 다툼이 생겼을 때 매수인에게 위험이 남습니다. 반대로 미등기라는 이유만으로 모든 매매계약이 곧바로 무효라고 말할 수도 없습니다. 지급·인도·등기 협력의 선후와 불이행 시 조치는 실제 계약과 사실관계에 따라 달라집니다.
AI로 제작한 세 장면의 사진형 연출입니다. 왼쪽·가운데는 살아 있는 매도인의 건물 확인과 보존등기 준비 검토, 오른쪽은 매수인이 별도로 이전등기 자료와 잔금 지급 조건을 검토하는 상황입니다. 어느 등기의 신청·완료나 지급도 보여 주지 않으며, 화면의 폴더는 실제 법적 증빙이 아닙니다.
매수인이 지금 확인할 자료와 행동
- 건물과 토지를 따로 특정: 각 등기사항증명서 검색 결과, 건축물대장, 소재지·구조·면적, 현장 사진을 대조합니다. 토지 명의가 매도인이라는 이유만으로 건물 명의도 같다고 단정하지 않습니다.
- 살아 있는 매도인의 자격 확인: 대장상 최초 소유자, 신축·취득·양도 경위, 이전 계약서, 분쟁·점유 자료를 받아 제65조의 어떤 경로가 가능한지 확인합니다. 대장이나 세금 자료는 확인 자료이지 그 자체로 소유권이전등기가 아닙니다.
- 잔금 전 등기 경로 확정: 보존등기 신청과 매수인 이전등기 준비, 접수·보정 가능성, 대금 지급 조건을 등기 전문가와 점검합니다. 자격이나 건물 표시가 불분명하면 잔금·인도를 앞당기지 말고 계약 문구와 일정 조정을 검토합니다.
무허가·대장 미등재 건물도 같은가요? ‘미등기’와 ‘무허가’, ‘대장 없음’은 별개의 상태입니다. 무허가건물관리대장에 매수인 이름이 바뀌어도 소유권이전등기를 대신하지 못한다는 대법원 판결이 있습니다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2011다64782 판결). 그 판결은 무허가건물의 계약해제와 제3자 보호가 쟁점이므로, 모든 일반 건물의 행정 허가 가능성을 단정하는 근거로 쓰지 않습니다. 건축 인허가·대장 정리 문제는 따로 확인해야 합니다.
매도인이 보존등기를 약속했으면 잔금을 보내도 되나요? 약속과 신청자격 확인, 신청·보정, 등기 완료는 서로 다릅니다. 약속만으로 결과를 전제하지 말고 실제 자료와 지급 조건을 함께 검토하세요.
이안법무사사무소의 무료 초기상담에서는 살아 있는 매도인의 보존등기 자격과 매수인 이전등기 준비에서 먼저 확인할 자료를 정리할 수 있습니다. 등기신청대리나 서류 작성·제출대행은 사안과 업무에 따라 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 소유권 분쟁의 법정 소송대리나 등기 결과를 보장한다는 뜻은 아닙니다. 주민등록번호·주소와 계약서 원본은 공개 댓글에 올리지 마세요.
적용시점·범위: 이 글은 2026-09-29 확인한 민법 [시행 2026-03-17], 부동산등기법 [시행 2025-01-31], 부동산등기규칙 [시행 2025-01-31]과 위 대법원 판결의 일반 법리에 따른 초안입니다. 실제 계약·잔금 당시 법령과 건물·토지의 권리관계를 다시 확인해야 합니다. 상속인·고인 소유 건물은 이 글의 ‘살아 있는 매도인’ 상황과 구별됩니다.
AI 법률검토: GPT-6 Sol. 이 글은 일반 법률정보이며 실제 적용은 사실관계와 적용 시점에 따라 달라집니다.