계약갱신 내용증명을 보낸 뒤 무엇을 해야 하나요? 갱신요구·거절 후 법적 조치

이 글이 적용되는 경우

• 갱신요구 또는 갱신거절 내용증명을 발송한 뒤 상대방이 그 효력을 다투는 경우
• 계약 유지·건물인도·보증금 반환·손해배상 중 다음 절차를 선택해야 하는 경우
• 내용증명의 도달 자료와 갱신·거절 사유의 증거를 정리해 조정 또는 소송을 검토하는 경우

이 글만으로 판단하지 않는 경우

• 내용증명 문안 작성만 필요하고 아직 발송하지 않은 경우
• 이미 확정판결이나 집행권원을 받아 강제집행만 남은 사건
• 임대차 갱신과 무관한 일반 채권 독촉 또는 계약해제 통지 사건

1. 발송 영수증보다 ‘도달’과 ‘내용’을 먼저 확인합니다

상대방 있는 의사표시는 민법 제111조에 따라 상대방에게 도달할 때 효력이 생깁니다. 내용증명 사본, 등기번호, 배달조회, 반송 봉투를 한 묶음으로 보관하고, 문자·이메일로도 같은 의사를 확인해 두면 도달 다툼을 줄일 수 있습니다.

통지서에 목적물, 계약일, 만료일, 갱신요구 또는 거절의 뜻, 법정 사유와 사실이 정확히 들어갔는지 봅니다. ‘재계약은 어렵습니다’처럼 애매한 표현은 조건 변경 제안인지 확정적 거절인지 다툼이 생길 수 있습니다.

공식 근거: R1

2. 임차인은 계약 유지와 손해배상을 구분합니다

임차인이 적법하게 갱신을 요구했고 거절사유가 없다고 본다면, 갱신된 계약에 따라 차임을 지급하고 의무를 지키면서 거절 통지와 관련 증거를 보존합니다. 임대인이 인도소송을 제기하면 갱신의 효력을 항변하고, 현재의 권리 불안을 해소할 필요가 있다면 구체적 청구 형태를 검토합니다.

주택에서 임대인이 실제 거주를 이유로 거절한 뒤 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했다면 주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항의 손해배상을 검토합니다. 새 임대차 사실, 등기·전입·중개광고, 종전 통지, 실제 이사비와 차임 차액을 모읍니다.

상가에서는 갱신 문제와 권리금 회수기회 보호가 별개로 작동할 수 있습니다. 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선했는지, 임대인의 방해행위가 있었는지, 제10조의4 단서와 제10조의5의 적용 제외 사유가 있는지를 따로 검토합니다.

공식 근거: R2 R3

3. 임대인은 거절사유를 입증하고 보증금 정산을 준비합니다

임대인이 갱신을 거절했다면 연체원장, 무단전대 자료, 파손 사진, 철거·재건축 계획, 주택 실거주 자료처럼 통지한 사유를 뒷받침할 증거를 정리합니다. 나중에 전혀 다른 사유를 보태기보다 당시 실제 존재한 사유를 일관되게 설명하는 것이 중요합니다.

기간 만료 또는 해지가 적법하다고 판단되면 인도일, 열쇠·시설 인계, 원상회복, 연체액, 보증금 반환잔액을 제안합니다. 임차인이 나가지 않으면 내용증명만으로 강제로 퇴거시킬 수 없으므로 건물인도소송과 필요시 점유이전금지가처분을 검토합니다.

공식 근거: R2 R3 R7

4. 조정은 빠른 합의를, 소송은 집행 가능한 결론을 목표로 합니다

주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에서는 기간, 차임·보증금, 반환, 유지·수선 등 임대차 분쟁을 조정할 수 있습니다. 쟁점과 금액을 좁힐 수 있다면 소송보다 먼저 활용할 수 있습니다.

당사자들이 조정안을 수락하면 조정이 성립합니다. 주택임대차보호법 제27조가 정한 강제집행 승낙 취지의 조정서는 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가지며, 상가 분쟁조정에는 상가건물 임대차보호법 제21조의 준용 규정을 함께 확인합니다. 반면 상대방이 조정에 응하지 않거나 핵심 사실을 부인하면 소송 준비가 필요합니다.

공식 근거: R5 R6 R8 R10

5. 소송 제목보다 해결할 결과를 먼저 정합니다

임차인은 계약이 살아 있는 동안 계속 사용할 것인지, 퇴거 후 손해를 받을 것인지, 보증금을 돌려받을 것인지 정해야 합니다. 임대인은 목적물을 인도받을 것인지, 연체차임·종료 후 금전을 청구할 것인지, 보증금과 상계할 것인지 정합니다.

그 결과에 맞춰 건물인도, 보증금반환, 손해배상, 금전청구, 계약 존속에 관한 확인 등 청구를 설계합니다. 판결을 얻은 뒤에도 상대방이 이행하지 않으면 별도의 강제집행 신청이 필요합니다.

공식 근거: R6 R7

처리순서

1. 01

   1. 도달 확인

   내용증명 사본·배달조회·반송 여부를 확인합니다.

2. 02

   2. 기간 재계산

   주택·상가별 갱신요구 가능 기간 안의 도달인지 봅니다.

3. 03

   3. 증거 보완

   갱신요구 또는 거절사유의 계약서·원장·사진·계획서를 정리합니다.

4. 04

   4. 목표 선택

   계약 유지, 인도, 보증금, 손해배상 중 원하는 결과를 정합니다.

5. 05

   5. 조정·소송

   합의 가능성에 따라 조정 또는 구체적 청구의 소송을 진행합니다.

6. 06

   6. 이행·집행

   판결 또는 강제집행 승낙 취지의 합의가 기재된 조정서 정본 등 집행권원이 있고 자발적 이행이 없으면 강제집행을 검토합니다.

내용증명 후 목적별 다음 절차

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준비서류 체크리스트

자주 묻는 질문