현실적으로 점유하던 임차인이 비밀번호 변경으로 집에 들어가지 못한다면, 임대차와 점유에 기한 권리, 실제 출입 차단, 지금 보호가 필요한 이유를 나누어 확인해야 합니다. 점유를 빼앗긴 것인지 점유 중 방해를 받는 것인지에 따라 주장할 권리와 구할 조치가 달라질 수 있습니다. 법원에 임시의 지위를 정하는 가처분을 검토할 수 있지만 비밀번호 변경만으로 인용·즉시 출입 회복이 자동 결정되지는 않습니다.

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전세보증금·임대차

명도소송 중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기려 한다면?

임대차 종료가 유효하고 아직 계약 임차인이 실제 점유한다면, 인도청구권과 현재 점유, 제3자 이전의 구체적 위험을 자료로 나누어 확인하세요. 이전이 실행되기 전에는 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다. 이미 제3자가 점유한다면 현재 점유 경위와 상대방을 다시 살펴야 합니다. 가처분 결정만으로 임대인이 곧바로 집을 비우게 하거나 본안 인도판결을 대신할 수는 없습니다.

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전세보증금·임대차

천장에 물이 샌다면 윗집이 무조건 책임질까요? 누수 분쟁에서 먼저 확인할 세 가지

천장에서 물이 떨어져도 바로 위층 사람에게 수리비 전액을 청구할 수 있다고 단정할 수는 없습니다.

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전세보증금·임대차

임차권등기명령 후 집주인이 송달을 안 받아 보정명령이 왔다면?

받은 보정명령의 제출기한과 요구 내용을 먼저 확인하세요. ‘주소를 다시 쓰라’는 명령과 임대인 표시·소유관계·계약 종료 증거를 보완하라는 명령은 다릅니다. 임대인이 문서를 받지 않았다는 사실만으로 신청이 자동 기각되거나, 반대로 보정명령을 무시해도 된다는 뜻은 아닙니다.

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전세보증금·임대차

임차권등기명령을 신청한 뒤 집주인의 다른 부동산도 가압류할 수 있나요?

가능성을 따로 검토할 수 있습니다. 임차권등기명령은 임차주택에서의 권리를 보전하는 절차이고, 가압류는 보증금반환채권의 장래 집행을 위해 채무자의 재산 처분을 제한하는 절차입니다. 하나를 신청했다고 다른 절차가 자동으로 시작되거나 승인되지는 않습니다.

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전세보증금·임대차

임차인이 계약갱신을 요구했는데 새 계약서를 꼭 써야 하나요?

유효한 계약갱신 요구가 있었다면 새 계약서를 다시 써야만 갱신되는 것은 아닙니다. 주택과 상가 임대차보호법은 일정한 요건의 갱신 때 종전 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 주택인지 상가인지, 갱신요구 기간과 거절 사유가 맞는지는 먼저 확인해야 합니다.

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전세보증금·임대차

집값이 보증금보다 낮아졌는데 반환보증에 가입했다면?

현재 집값만으로 돌려받을 보증금이 결정되지는 않습니다. 먼저 보증서의 기관·보증금액·기간을 확인하세요. 전세보증금 전액을 보증받는지 일부만 보증받는지에 따라 보호 범위가 다릅니다. 집값 하락만을 이유로 보증금 전액 지급이 자동 확정되는 것도 아닙니다.

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전세보증금·임대차

전대에 동의했는데 전차인이 월세를 임차인에게만 냈다면 임대인에게도 내야 하나요?

임대인이 임차인의 전대에 동의한 경우 전차인은 임대인에 대해 직접 의무를 부담하고, 전대인에게 차임을 지급했다는 사정만으로 임대인에게 대항하지 못합니다(민법 제630조 제1항). 다만 실제 동의와 전대 관계, 청구 기간·금액을 확인해야 하며 임대인의 임차인에 대한 권리도 그대로

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전세보증금·임대차

가게를 고쳐 쓴 공사비, 임대차 종료 때 돌려받을 수 있나요?

공사비를 썼다는 사실만으로 전액을 돌려받는 것은 아닙니다. 임차물이 객관적으로 가치가 높아졌고 임대차 종료 시에도 그 증가가 남아 있다면 민법 제626조 제2항의 유익비 상환이 문제 됩니다. 임대인은 임차인의 실제 지출액과 현존 가치 증가액 중 어느 금액으로 상환할지 선택할 수

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전세보증금·임대차

월세 납부일을 계약서에 안 적었다면 언제 내야 하나요?

먼저 계약서·문자·입금 관행으로 실제 합의한 납부일이 있는지 확인하세요. 지급 시기를 따로 정하지 않은 임대차라면 민법 제633조는 동산·건물·대지의 차임을 매월 말에, 그 밖의 토지는 매년 말에 지급하도록 정합니다. 수확기가 있는 토지는 수확 뒤 지체 없이 지급합니다. 이 글

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전세보증금·임대차

집에 고장이 났다면 세입자가 집주인에게 꼭 알려야 하나요?

임차물이 수리를 요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있으면 임차인은 지체 없이 임대인에게 통지해야 합니다. 다만 임대인이 이미 이를 안 때에는 통지의무가 없습니다(민법 제634조). 단순 고장 접수와 누가 수리비를 최종 부담하는지, 임차인이 수선비를 먼저 지출할지는

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전세보증금·임대차

상가 임차인이 사망하면 함께 장사한 동업자가 점포를 이어 쓸 수 있나요?

함께 영업했다는 사실만으로 임차인 지위를 자동으로 이어받지는 않습니다. 민법 제1005조의 상속인은 원칙적으로 사망한 임차인의 재산상 권리·의무를 승계하지만, 상속인이 아닌 동업자는 원래 계약상 공동임차인인지 또는 임대인의 동의를 받은 임차권 양수인·전차인인지 따로 확인해야 합

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전세보증금·임대차

보증금에서 인도일까지 생길 모든 채무를 뺀 나머지로만 청구하면 충분한가요?

보증금에서 공제할 채무가 있다는 문제와, 소장에서 얼마를 청구하는지 특정하는 문제는 다릅니다. 인도일까지 생길 모든 채무를 뺀 나머지라고만 적고 끝내지 마세요. 청구원인과 기록을 함께 보아도 금액을 알 수 없는지, 기간과 주기별 공제액으로 계산할 수 있는지 구별해야 합니다.

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전세보증금·임대차

전세계약 전 등기부등본에서 확인할 5가지 위험 신호

전세계약 전 등기부등본에서 소유자, 압류·가압류, 근저당권, 신탁, 계약 당일 변동을 확인하는 방법을 정리합니다.

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전세보증금·임대차

전세 계약서 임대인과 등기부 소유자가 다르면, 계약금을 보내도 될까요?

이름이 다르다는 이유만으로 계약이 언제나 무효인 것은 아닙니다. 그러나 상대가 소유자의 대리인인지, 소유자는 아니지만 임대할 권한이 있는 사람인지, 또는 권한을 확인할 수 없는 사람인지는 전혀 다른 문제입니다. 계약 당사자와 권한, 보증금 받을 사람을 문서로 확인하기 전에는 서…

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전세보증금·임대차

신탁등기된 집 전세, 계약금 보내기 전 누구의 허락을 확인해야 할까

신탁등기 주택 전세계약 전 신탁원부, 수탁자 승낙, 임대인과 보증금 반환채무자를 대조하는 순서를 설명합니다.

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전세보증금·임대차

다가구주택 전세, 등기부에 없는 다른 세입자 보증금은 어떻게 확인하나요?

다가구주택의 등기부에서 근저당권을 확인하는 것만으로 보증금 회수 위험을 모두 알 수는 없습니다. 같은 건물에 사는 다른 임차인의 보증금과 권리 취득 시점도 살펴야 합니다. 계약 전에 임대인에게 법에서 정한 임대차 정보와 납세 자료의 제시를 요청하고, 제공된 자료가 어느 시점의…

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전세보증금·임대차

전세 계약 당일 등기부가 바뀌었다면 계약금·잔금을 바로 보내도 될까요?

아침에 확인한 등기사항증명서와 서명·송금 직전의 기록이 다르다면, 새 변동의 내용과 접수 시점을 확인하기 전에는 예정된 지급을 서두르지 마세요. 이름·주소 표시의 정정인지, 소유권 이전이나 근저당권·압류처럼 계약 판단에 영향을 줄 수 있는 권리 변동인지에 따라 필요한 조치가 다…

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전세보증금·임대차

전세보증금 반환보증을 생각한다면 계약서에서 먼저 볼 네 곳

HUG 전세보증금반환보증 신청을 생각할 때 계약기간, 중개사 날인, 보증금·임대인 표시, 채권 양도 금지 특약을 계약서에서 점검하는 방법을 설명합니다.

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전세보증금·임대차

전셋집 전입신고, 14일 안에만 하면 될까요? 확정일자와 입주 순서

주민등록법은 새 거주지에 전입한 날부터 14일 이내 전입신고를 하도록 합니다. 그러나 그 기간은 임차인의 권리 순위를 14일간 보전해 주는 유예기간이 아닙니다. 주택임대차보호법상 등기 없는 임대차의 제3자 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 확정일자…

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전세보증금·임대차

전세권 설정등기까지 해야 할까, 전입신고·확정일자로 충분할까

주택 전세계약에서 전세권 설정등기와 전입신고·확정일자의 성립 요건, 우선변제와 경매 절차의 차이를 비교하고 선택 전 확인할 자료를 정리합니다.

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전세보증금·임대차

공동명의 집 전세계약, 한 명만 서명해도 될까요?

공동명의 주택이라고 해서 언제나 소유자 전원의 서명이 법률상 필수인 것은 아닙니다. 그러나 등기부에 두 명이 각 2분의 1씩 소유한 집에서 한 명만 전세를 놓겠다고 나왔다면, 그 사람의 지분만으로는 공유물 관리에 필요한 지분 과반수에 이르지 못합니다. 계약금부터 보내기 전에 다…

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전세보증금·임대차

오피스텔 전세, 주거용이면 주택임대차보호법을 적용받을까요?

오피스텔이라는 이름이나 건축물대장의 용도 표시만으로 답을 정할 수는 없습니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 대법원은 공부상 표시뿐 아니라 실제 사용 용도, 임대차 목적, 공간의 구조와 생활 모습을 함께 보아야 한다고 판시했습니다. 따라서 계약서에는 주거…

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전세보증금·임대차

전세사기가 의심되는데 계약금만 냈다면, 잔금부터 멈춰야 할까요?

잔금이나 추가 계약금을 서둘러 보내지 말고, 무엇이 의심스러운지 자료로 확인할 시간을 먼저 확보하세요. 다만 ‘전세사기가 의심된다’는 말만으로 계약이 자동 취소되거나 지급의무가 없어지는 것은 아닙니다. 지급기일이 다가온다면 상대방에게 확인할 사실과 지급 일정 조정 요청을 기록이…

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전세보증금·임대차

전세 갱신 때 보증금이 올랐다면, 확정일자를 다시 받아야 할까요?

보증금이 늘었다면 증액 사실이 적힌 갱신 문서를 남기고 그 문서에 확정일자를 받으세요. 기존 확정일자 있는 계약서도 버리지 말아야 합니다. 새 문서가 생겼다고 예전 보증금에 관한 확정일자와 그 증빙을 없애고 전체 보증금을 한 날짜로만 설명하면 안 됩니다. 주택도시보증공사(HUG…

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전세보증금·임대차

전세집 경매 통지를 받았다면, 배당요구 종기부터 확인하세요

경매 통지를 받았다는 사실만으로 보증금을 자동으로 배당받거나 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 임차인에게 먼저 필요한 판단은 통지서의 사건번호로 그 사건의 배당요구 종기를 확인하고, 자신의 임차권 자료에 비추어 기한 안에 배당요구를 해야 하는지 가리는 것입니다. 배당 대…

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전세보증금·임대차

전세금 못 받았는데 전세권 말소서류부터 줘야 할까요?

전세권이 종료됐을 때 전세금 반환, 목적물 인도, 말소등기 서류를 어떤 순서로 맞춰야 하는지 민법 제317조와 등기상 제3자 확인 기준으로 설명합니다.

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전세보증금·임대차

임차인 있는 상가를 살 때, 기존 보증금은 누가 돌려주나요?

상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 매수인에게 대항할 수 있는 상태라면, 새 소유자는 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다. 매수인이 기존 보증금을 실제로 받았는지와 임차인에게 나중에 반환할 의무가 있는지는 같은 질문이 아닙니다. 계약 전에 임차인별 대항요건, 보…

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전세보증금·임대차

부모가 임차인으로 살던 집, 사망하면 보증금을 바로 돌려받을 수 있을까요?

부모가 사망했다는 사실만으로 주택 임대차가 당일 종료되거나 보증금 전액을 상속인 한 사람이 즉시 받는 것은 아닙니다. 계약상 임차인이 누구였는지, 사망 당시 누가 그 집에서 가정공동생활을 했는지, 임대차가 언제 어떤 사유로 끝나는지, 집을 언제 인도하는지를 먼저 확인하세요. 공…

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