이안법무사사무소

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부동산등기 · 54편

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부동산등기

채무자가 상속받은 집을 아직 등기하지 않았다면 가압류는 어떻게 하나요?

등기부는 고인 명의인데 가압류결정의 채무자는 상속인이라면, 기입등기촉탁 전에 채권자가 상속등기를 대위 신청해 등기명의를 맞추는 절차를 확인해야 합니다. 공동상속이면 상속등기는 전원 명의로 신청하는 범위를 살피되, 가압류 대상은 채무자인 상속인의 권리와 구별하세요.

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처분금지가처분 등기 뒤 다른 매수인에게 집이 넘어갔다면 바로 말소되나요?

첫 매수인의 소유권이전등기청구권을 보전한 처분금지가처분 등기가 제2매수인 이전등기보다 먼저라면, 가처분만으로 그 후순위 등기가 바로 말소되지는 않습니다. 등기일과 피보전권리·대상을 확인하고, 본안에서 권리를 실현할 수 있게 된 뒤 부동산등기법 제94조와 등기규칙 제152조의 후순위 등기 말소 신청 요건·예외를 검토하세요.

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집을 샀는데 매도인이 다시 판다니? 등기 전 처분금지가처분 판단

아직 내 명의로 소유권이전등기를 하지 않았고 매도인이 다른 사람에게 다시 팔려 한다면, 먼저 최신 등기부와 매매계약의 효력을 확인하세요. 매도인에게 유효한 소유권이전등기청구권이 있고 제3자 처분으로 그 권리 실행이 어려워질 염려가 있다면, 등기 전 처분금지가처분을 검토할 수 있습니다. 신청만으로 처분이 막히거나 소유권을 얻는 것은 아닙니다.

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집을 먼저 샀는데 매도인이 다른 사람에게 등기해 줬다면 되찾을 수 있나요?

먼저 계약했다는 사실만으로 뒤의 소유권이전등기가 자동 무효가 되지는 않습니다. 부동산 소유권은 원칙적으로 등기해야 이전됩니다. 대법원은 제2매수인이 선계약을 알았다는 사실만으로도 부족하며 매도인의 배신행위에 적극 가담했는지, 계약 경위·대가·관계 등을 종합해야 뒤 계약의 반사회

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집을 주겠다고 약속한 사람이 등기 전에 사망하면 증여를 요구할 수 있나요?

사망만으로 생전 증여 약속의 성립이나 소멸이 정해지지 않습니다. 수증자의 승낙으로 증여계약이 성립했는지, 증여 의사가 서면으로 표시됐는지, 소유권이전등기가 이미 완료됐는지부터 구분하세요. 서면에 의하지 않은 증여는 민법 제555조에 따른 해제 문제가 생기고, 이미 이행한 부분에

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부담부증여 증여세를 계산할 때, 채권최고액을 그대로 빼도 되나요?

부담부증여의 증여세 과세가액에서 근저당권 채권최고액을 그대로 빼면 안 됩니다. 채권최고액은 담보의 한도이고, 공제 판단은 증여재산에 담보된 채무 중 수증자가 실제로 인수한 금액을 확인하는 문제입니다. 등기부 숫자와 금융기관 잔액·인수 증빙을 세무사와 대조한 뒤 계산해야 합니다.

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부담부증여 등기 전, 증여세·양도소득세·취득세 신고 일정을 어떻게 맞출까요?

부담부증여에서는 증여자의 양도소득세 예정신고, 수증자의 증여세와 취득세를 따로 관리해야 합니다. 양도로 보는 채무액 부분의 예정신고는 일반 부동산 양도의 월말부터 2개월이 아니라, 양도일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다. 같은 “3개월”이라도 세목별 기준일과 신고 주체를 구별

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유증등기가 늦어지면, 상속세 신고도 등기한 뒤에 해도 되나요?

유증등기가 늦어진다는 이유만으로 상속세 신고를 등기 뒤까지 기다려도 되는 것은 아닙니다. 세법상 상속에는 유증이 포함되고, 상속세 신고는 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 합니다. 다만 유언집행자 등의 지정·선임과 외국 주소에 관한 특칙이 있으므로, 실제

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선순위 상속인이 아닌 사람에게 집을 유증하면, 상속공제를 그대로 받을 수 있나요?

선순위인 상속인이 아닌 사람에게 집을 유증할 때에는, 상속공제를 일반적인 금액 그대로 적용한다고 단정하면 안 됩니다. 상속세 및 증여세법 제24조는 그 유증재산 가액 등을 상속세 과세가액에서 뺀 금액을 공제 한도로 정합니다. 공제를 받을 수 있다는 규정과 실제 적용할 수 있는

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증여한 집이 상속세에 합산되면, 이미 낸 증여세를 전액 돌려받나요?

증여한 집이 나중에 상속세 과세가액에 가산되어도, 이미 낸 증여세가 전액 현금으로 돌아오는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제28조는 일정한 증여세액을 상속세산출세액에서 공제하는 제도이며, 공제 한도와 제외 사유가 있습니다. 증여세 신고서와 산출세액 자료를 세무사에게 함께

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손자녀에게 집을 유증하면, 세대를 건너뛴 상속세 할증도 확인해야 합니다

손자녀에게 집을 유증한다고 상속세가 자동으로 줄지는 않습니다. 상속세 및 증여세법 제27조는 자녀를 제외한 직계비속인 상속인·수유자에 대해 세대를 건너뛴 상속의 할증과세를 정합니다. 집값에 일정 비율을 바로 곱하는 방식이 아니며, 대습상속 예외도 함께 확인해야 합니다. [S1]

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담보가 있는 유증 집, 공시가격에서 대출만 빼서 상속세를 계산해도 되나요?

담보가 있는 유증 부동산의 상속세를 공시가격에서 대출만 빼는 방식으로 확정하면 안 됩니다. 상속세 및 증여세법 제66조는 일반 평가액과 담보채권액 등을 기준으로 한 특례 평가액 중 큰 금액을 재산가액으로 정합니다. 재산을 평가하는 단계와 채무를 공제하는 단계를 세무사와 나누어

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증여한 집을 합의로 돌려주면, 증여세도 처음부터 없어지나요?

증여한 집을 합의로 돌려준다고 최초 증여세까지 언제나 없어지는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제4조 제4항은 신고기한까지 반환한 경우와, 신고기한이 지난 후 3개월 이내 반환·재증여한 경우의 효과를 구별합니다. 반환 시점과 과세 결정 여부부터 세무사와 확인하세요. [S1]

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부담부증여 양도차익에서 집 전체 취득가액을 빼도 되나요?

부담부증여의 채무 부분을 양도로 계산하면서 집 전체의 취득가액을 그대로 빼면 안 됩니다. 소득세법 시행령 제159조는 양도로 보는 부분의 취득가액과 양도가액을 각각 안분하도록 정합니다. 세무사에게 현재 대출뿐 아니라 증여자가 집을 처음 취득한 계약·비용 자료도 함께 전달하세요.

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부담부증여의 채무 부분은 1세대 1주택이어도 무조건 양도세를 내나요?

부담부증여에서 채무 부분이 양도에 해당한다는 말이 곧 양도소득세를 무조건 낸다는 뜻은 아닙니다. 증여자의 1세대 1주택 비과세 요건을 별도로 검토할 수 있습니다. 다만 집 한 채라는 설명만으로 면제를 정하지 말고 세대의 주택·권리 보유와 보유·거주 이력, 고가주택 여부를 세무사

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유증받은 집의 상속세 몫을 냈다면, 다른 상속인의 미납 책임은 끝나나요?

자연인 수유자가 자신의 상속세 배분액을 냈더라도 다른 상속인의 미납분에 대한 책임이 언제나 끝나는 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법 제3조의2는 본래 납부액과 별도로, 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대납부 의무를 정합니다. 자기 몫과 연대납부 범위를 세무사와 나누어 확

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유증받은 집 때문에 상속세 낼 현금이 부족하다면, 연부연납을 먼저 준비하세요

유증받은 재산이 집에 몰려 있어도 상속세를 임의로 나누어 낼 수는 없습니다. 연부연납은 납부세액과 신청·담보·허가 요건을 갖춰 납부기간을 나누는 제도입니다. 유증등기가 끝날 때까지 기다리지 말고 세무사와 신고 또는 고지 기한, 담보와 현금흐름을 함께 준비하세요. [S1·S2]

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공동명의 집에서 내 지분만 팔려면 다른 공유자 동의가 필요한가요?

등기상 자신의 공유지분만 처분한다면 민법 제263조에 따라 원칙적으로 다른 공유자의 동의가 필요하지 않습니다. 그러나 집 전체나 토지의 특정 부분을 혼자 소유한 것처럼 처분하는 것은 다릅니다. 민법 제264조는 공유물의 처분·변경에 다른 공유자의 동의를 요구합니다. 계약서와 등기신청 자료에 ‘공유지분 몇 분의 몇’을 넘기는지 먼저 명확히 적고, 매수인이 취득하는 것은 분할된 특정 방이나 땅이 아니라 공유지분이라는 점을 확인해야 합니다.

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두 토지의 근저당권이 다르면 합필등기를 할 수 있나요?

두 토지 중 하나에만 저당권이 있거나, 양쪽 저당권의 등기원인·연월일·접수번호가 같지 않다면 일반적으로 지적상 합병 신청과 합필등기 단계에서 제한을 확인해야 합니다. 법은 모든 토지에 동일한 등기원인·연월일·접수번호의 저당권이 있는 경우를 허용 유형으로 듭니다. 지적소관청의 토지합병과 등기소의 합필등기는 별도 단계입니다. 합병이 이미 완료된 뒤 합필 전에 새 권리등기가 생긴 특수한 경우에는 이해관계인 승낙에 관한 별도 특례가 있으므로, 처음부터 서로 다른 저당권이 있는 상황에 그 특례를 곧바로 적용하지 마세요.

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토지와 건물 소유자가 다른 집을 산다면, 땅을 쓸 권리부터 확인하세요

건물의 등기상 소유자와 그 아래 토지의 소유자가 다르면, 건물 매매계약만으로 토지 소유권까지 함께 사는 것은 아닙니다. 그 집을 계속 두고 사용하려면 토지를 사용할 법적 근거가 무엇인지, 그 근거가 매수인에게도 이어지는지 계약금·잔금 전에 확인해야 합니다. ‘건물이 오래 서 있…

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아파트 등기부에 대지권이 없다면, 계약 전에 무엇을 확인할까요?

전유부분 등기사항증명서에 ‘대지권의 표시’가 없다는 것만으로 땅을 쓸 권리가 전혀 없다고 단정할 수도, 아파트를 사면 땅 지분이 당연히 따라온다고 안심할 수도 없습니다. 확인해야 할 것은 매도인이 이 호실의 소유와 연결되는 대지사용권을 실제로 어떤 근거로 갖고 있는지, 그 권리…

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가등기 있는 집을 사도 될까? 매수 전 확인할 서류와 잔금 판단

등기사항증명서에 ‘가등기’가 보인다고 해서 그 집을 언제나 살 수 없는 것은 아닙니다. 그러나 가등기가 남아 있는 상태에서 매도인의 “문제없다”는 말만 듣고 잔금을 치르는 것도 안전하다고 할 수 없습니다. 매수인이 먼저 할 일은 가등기권자가 누구인지, 어떤 청구권을 보전하는지,…

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미등기 건물을 산다면? 살아 있는 매도인의 보존등기부터 확인하세요

“건물 등기는 없지만 제가 지어서 오래 살았어요. 잔금만 주면 명의를 넘겨 드릴게요.” 이런 설명을 들었다면 건축물대장이나 점유 사실만으로 바로 매수인 명의 소유권이전등기를 할 수 있다고 생각하지 마세요. 매도인이 그 건물에 관하여 소유권보존등기를 신청할 자격과 자료를 갖출 수…

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매도인 대신 나온 대리인, 계약금과 잔금까지 받아도 될까요?

대리인이 매매계약서에 서명할 수 있다는 사실만으로 그 사람에게 계약금·잔금을 보내도 된다고 단정하지 마세요. 어느 부동산에 관한 누구의 대리인지, 매매조건 결정과 서명, 대금 수령, 소유권이전등기 협력까지 각각 위임받았는지를 계약 전에 확인해야 합니다. 권한 자료나 입금계좌 설…

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이웃 담장이 내 땅을 침범했다면, 측량 뒤 바로 철거해도 될까요?

경계복원측량에서 담장 일부가 내 토지에 있는 것으로 보이더라도 곧바로 내가 담장을 뜯는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 토지 경계와 담장의 위치, 담장을 누가 설치·소유하고 처분할 수 있는지, 이웃의 점유와 기존 합의가 있는지를 나눠 확인하세요. 소유권에 대한 방해라면 방해제거를…

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